Katalógový dom – aké má výhody a nevýhody?

22. februára 2023 20:48 Mária Ďurčeková, Matej Šišolák a redakcia Dano Veselský, archív

Mnohí z nás majú sen o vlastnom rodinnom dome. Od prvej noci pod vlastnou strechou nás však delí kopa úloh a žiaľ aj problémov, ktoré musíme zvládnuť. Oplatí sa vybrať radšej katalógový dom či projekt na kľúč? Spísali sme pre vás všetky negatíva aj pozitíva.

Prečo si niekto vyberie katalógový dom?

Vzťah časopisov a webov o bývaní k typovým projektom je macošský. Príliš často sa im nevenujú, hoci typové projekty trhu dominujú. Na druhej strane sa čitateľ nemôže príliš čudovať – redakcie sa snažia prinášať pokiaľ možno unikátny a originálny obsah. Projekt, ktorý je už od svojho vzniku koncipovaný tak, aby ho bolo možné jednoducho množiť, túto predstavu nemôže celkom splniť.

Reakcia čitateľa – investora je často jednoznačná. Prečíta časopis, osloví architekta, ktorého dom sa mu v magazíne páčil. Možno zaplače nad cenou, ktorú navyše architekt rozdelí do niekoľkých fáz, ako sú štúdia, projekt pre územné rozhodnutie, projekt pre stavebné povolenie, či realizačný projekt. Túto cenu pritom treba zaplatiť bez toho, aby sa čo len raz zakoplo do zeme. A tak skončí pri firmách ponúkajúcich domy na kľúč či projekty z katalógu.

Radosť z nižšej ceny

Z existujúcej ponuky si vyberie dom, ktorý sa mu páči, zoznámi sa s podmienkami zmluvy, prípadne sa zaraduje nad cenou. Stretne sa s výrobcom a jeho projektantom a projekt spoločne, ak mu vôbec takúto možnosť ponúknu, prepracujú do podoby, aby investorovi a jeho potrebám naozaj vyhovoval.

Alebo naopak, po roku výstavby býva majiteľ v dome, na ktorého podobu, dispozície či kvalitu zhotovenia si jednoducho zvykne. A možno ho hreje pomyslenie, že ušetril – čo sa môže, ale nemusí zakladať na pravde. Pokúsme sa však pozrieť na typové domy, podľa možností, bez klapiek na očiach.

Katalógový dom na kľúč

Najskôr skúsme odbúrať jedno zo známych klišé, ktoré šíria mnohé odborné kruhy: dom na kľúč rovná sa nekvalitný. Zatiaľ čo v prípade investície do bytu v novostavbe sa vaše úmysly nestretávajú s dešpektom, ak si kupujete budúce bývanie v práve vznikajúcej kolónii rodinných domov, ste považovaný skoro za vyvrheľa. Áno, aj tu sa treba zamyslieť nad projektom celého zámeru developera, nad súvislosťami s dopravou a občianskou vybavenosťou. Pretože keď budete o pár rokov riešiť škôlku, začnú vás trápiť veci, o ktorých dnes vôbec neuvažujete.

V tomto prípade ale platí rovnaký princíp pre bytový aj rodinný dom. Kupujete si aj susedov, o ktorých nič neviete, materiály, o ktorých rozhodol developer, dispozície, do ktorých možno zasiahnuť len obmedzene, pretože konštrukcia domu je daná projektom. A ten schválili dávno predtým, ako ste vy začali o investícii vôbec uvažovať. Rovnaké pravidlá platia aj pri klientskych zmenách, ktoré vám developer umožní – napríklad pri vnútornom zariadení, povrchoch či podlahách.

Čo všetko si treba preveriť?

Takúto investíciu je potrebné starostlivo uvážiť, zájsť na miesto stavby, overiť dostupnosť a prípadne nahliadnuť do územného plánu obce. Tam možno zistíte, že vašich 200 metrov štvorcových záhradky s bazénom bude o pár rokov neďaleko železničného koridoru či diaľničného privádzača. Rozhodne neurobíte chybu, ak navštívite referenčné stavby developera. Ten sa správa ako podnikateľ, ktorý maximalizuje zisk a obmedzuje náklady. Preto volí najčastejšie rovnaké postupy, rovnaké materiály – stavby sa často líšia iba dizajnom.

A, samozrejme, prezrite si nielen vzorový dom v plánovanej hromadnej výstavbe, ale aj staršie referencie, aby ste zistili, s čím sa ich obyvatelia stretávajú päť či viac rokov po kolaudácii. Nespornou výhodou takejto investície je, že odpadá papierovanie. Podoba domu je schválená, povinnosť dodržať miestne regulatívy prechádza na developera, ktorý si svoj zámer necháva schvaľovať na miestnom stavebnom úrade.

Typový dom môže byť aj individuálny

Nechcete sa viazať na hromadnú výstavbu, ale hľadáte individuálne riešenie, no na individuálny projekt od architekta za niekoľko tisíc eur nemáte peniaze? Ak ich chcete použiť iným spôsobom, prípadne od začiatku nebazírujete na originalite, vyberiete si typový projekt z katalógu.

Rozhodne nestačí preskúmať ponuku firiem ponúkajúcich domy na kľúč či možnosť získať iba projekt. Prvým krokom by mal byť výber vhodného pozemku, práve ten totiž zásadným spôsobom ovplyvní výslednú stavbu a jej finančnú náročnosť. Čím je terén menej svahovitý, tým menšie sú výdavky na jeho úpravu, a tým menej vás bude stať samotná stavba či prispôsobenie projektu. Nezabúdajte teda na fakt, že lákavé ceny katalógových domov sa uvádzajú bez ceny pozemku. Pokiaľ žiaden nevlastníte, prirátajte k sume domu ďalšiu významnú položku.

Nesprávny výber pozemku môže v najhorších prípadoch viesť až k nedokončeniu stavby z finančných dôvodov. Je preto dobré vopred sa poradiť s odborníkom.

Orientácia katalógového domu

Aj keď sa vám podarí nájsť pozemok ako na obrázku z katalógu, stále je pre vás dôležité poznať jeho orientáciu vzhľadom na svetové strany. Typové projekty majú často iba niekoľko variantov orientácie svojho vstupu. Niektorí výrobcovia tento údaj napíšu priamo do katalógu, pri iných musíte túto možnosť dodatočne zisťovať. Zdanlivo banálny údaj môže vaše predstavy veľmi ovplyvniť – orientácia stavby na pozemku nie je dôležitá len z hľadiska výhľadu na okolie, ale napríklad aj pre miestnu reguláciu prípustnej orientácie stavby, tienenia okolitých budov (ovplyvňuje napríklad dodatočné osadenie kolektorov či fotovoltiky na strechu) a vôbec tepelnotechnickú a svetelnú pohodu vášho plánovaného príbytku.

Ak staviate pasívny či nízkoenergetický dom, je informácia o možnostiach jeho orientácie zásadná. Projekt by nemal v tomto prípade dovoľovať príliš veľa dispozičných variantov a vy musíte starostlivejšie zvažovať výber pozemku. Inak sa vám môže stať, že sa váš úsporný dom na nevhodnom pozemku nebude dať postaviť.

Nemáte predstavivosť?

Veľkú výhodu majú katalógové domy (kde dispozičné riešenia vypracujú profesionáli) pre ľudí s malou alebo žiadnou predstavivosťou, alebo pre tých, ktorí ťažko definujú svoje požiadavky a predstavy. Pri návrhu domu sa tak vyhnú chybám, ktoré by neskôr mohli znižovať komfort bežného života v dome. Na základe vizualizácií si môžete ujasniť, či by vám viac vyhovoval tradičný alebo moderný dom.

Výrazná úspora času

Keďže podklady na vypracovanie cenovej kalkulácie sú prakticky hotové, veľmi rýchlo zistíte, koľko stojí dom podľa vašich predstáv, respektíve či si ho skutočne môžete dovoliť. Zanedbateľná nie je ani úspora času, ktorý by bol inak potrebný na vypracovanie štúdie a následne i realizačného projektu. Ak si vyberiete vhodný typový dom, výkresy a dokumentácia potrebná na udelenie stavebného povolenia sú hotové v priebehu niekoľkých dní, aj v prípade, že projekt treba upravovať alebo meniť. Zásahy sa robia do existujúcich plánov.

Ďalšou výhodou je fakt, že stavebné spoločnosti zaoberajúce sa výstavbou montovaných alebo murovaných domov postavia bývanie v rekordne krátkom čase na kľúč.

* článok pokračuje pod formulárom *

Mohlo by vás zaujímať

Aké výhody má projekt typu bungalov a viacpodlažný dom?

Ak ste sa ocitli v projektovej fáze domu, zrejme si kladiete aj jednu z hlavných otázok...

Za čo zaplatíte extra?

V prípade, že ste sa nerozhodli pre stavbu domu na kľúč a kupujete iba projekt, overte si v ktorom štádiu vám firma projekt predáva. Vzhľadom na filozofiu katalógových projektov nebudú obsahovať koordinačnú situáciu a zastavovací plán – čo je dokumentácia, ktorá popisuje osadenie stavby v teréne a napojenie na inžinierske siete. Tá je potrebná na vydanie stavebného povolenia. Informujte sa, či vám ju v projektantskej kancelárii dopracujú a koľko to bude stáť.

Na konzultáciu so stavebným úradom v súvislosti s územným plánom aj na rokovanie s bankou kvôli hypotéke vám bude stačiť štúdia domu. Niektoré firmy ju ponúkajú zdarma, iné si za tzv. malý projekt účtujú poplatok. Ten vám väčšinou v prípade realizácie vrátia alebo odčítajú od výslednej sumy za projekt.

Ktoré dokumenty môžu vyjsť drahšie?

Po vydaní stavebného povolenia je vhodné dopracovať projekt na realizáciu stavby, v ktorom sú vyriešené podrobnosti. Jeho súčasťou by mal byť aj tzv. výkaz výmer, ktorý vám poslúži ako podklad pri výbere dodávateľov. Je to podrobný súpis materiálu a prác potrebných na realizáciu stavby. Bez neho neexistuje spôsob, ako stavbu reálne oceniť. Ak nie je štandardnou súčasťou dodávaného projektu, informujte sa na možnosť jeho dodatočného získania.

Pri predložení jednotného výkazu totiž budete schopný exaktne porovnávať jednotlivé ponuky od stavebných firiem či dodávateľov stavebných materiálov. V prípade, že ho potenciálnemu staviteľovi nedodáte, urobí si na základe predloženého projektu vlastný súpis. Ten však môže obsahovať nepresnosti a porovnávanie bude značne skreslené. Najlacnejšia ponuka v konečnom dôsledku najlacnejšou byť nemusí.

Ktoré súčasti stavby môžu navýšiť cenu?

Na výslednej cene sa výrazne odrazí i každý zásah do projektu, ako i zmena materiálu či stavebných prvkov, takže prvotný odhad sa môže od reality výrazne líšiť. Ak musíte šetriť, prvotnú investíciu znížte voľbou domu bez garáže. Tú v budúcnosti môžete postaviť dodatočne. Iným riešením je možnosť vybrať si taký typ domu, ktorý by sa dal v budúcnosti dostavať alebo nadstavať.

Cenu projektu môže výrazne navýšiť aj riešenie spodnej stavby, najmä ak sa rozhodnete pre podpivničený dom. V niektorých prípadoch sa dokonca cena domu v katalógu uvádza aj bez spodnej stavby. Alebo počíta so štandardným riešením, ktoré však nemusí zodpovedať skutočným požiadavkám na založenie stavby.

Klientske a dispozičné zmeny

U dodávateľa domov na kľúč alebo projektov sa teda informujte, čo za sumu označenú ako cena projektu dostanete. Ceny projektov v katalógoch sa pohybujú rádovo v stovkách eur, väčšinou okolo tisícky a vyššie. Spýtajte sa, akú dokumentáciu, ktorá nie je štandardnou súčasťou ponúkaného projektu, vám firma dodatočne vypracuje a za aké príplatky.

Spýtajte sa tiež, do akej miery cena projektu ráta s klientskymi a dispozičnými zmenami. Tie sú totiž v mnohých prípadoch za poplatok. Tie menšie, napríklad zmena veľkosti okien alebo dverí, či pridanie priečky, sú lacnejšie alebo zdarma. Zásadné úpravy projektu si spoločnosť necháva zaplatiť. Stavba je previazaný systém a to, čo sa javí ako drobná zmena, môže byť iba jedným z článkov reťaze komplexných zmien.

Upraviť projekt môže iba kvalifikovaný projektant, pretože zmeny môžu ovplyvniť statiku stavby alebo výpis použitých materiálov. Stačí posunúť okno o pár centimetrov a zmení sa tým skladba tvárnic v rade, zvýši sa „odpad“ a pod., čo stavbu predražuje.

Varianty stavebnej konštrukcie

Aj keď sa vám bude kancelária snažiť vyjsť v ústrety a vaše prípadné pripomienky do typového projektu zapracovať, často vám nemôže celkom vyhovieť. Každý z typových domov má odporúčanú konštrukciu – materiál hrubej stavby. Niektoré firmy majú variantné konštrukcie – ponúkajú ich ako drevostavbu alebo murované z tehál či pórobetónu. Je potom na vás, čomu dáte prednosť. Musíte však počítať s vlastnosťami konkrétneho materiálu a jeho výhodami aj limitmi.

Postup môže byť aj obrátený. Aj niektorí výrobcovia tehál ponúkajú vlastné programy typových domov pre individuálnych záujemcov alebo spolupracujú s partnerskými projekčnými ateliérmi a zdarma vám ponúknu široké spektrum služieb technickej podpory.

Najdôležitejšie teda je vybrať si takého dodávateľa domu na kľúč, resp. taký katalógový dom, v ktorom budete môcť urobiť potrebné zmeny bez príliš veľkého finančného zaťaženia. A aké prednosti a nedostatky takýto typ domu ponúka? Zosumarizujme si to:

Výhody